O mercado de fundos imobiliários (FIIs) de logística tem se mostrado uma excelente opção de investimento para quem busca diversificação e retorno consistente. Em 2024, essa tendência continua forte, impulsionada pela crescente demanda por galpões logísticos e centros de distribuição, especialmente devido ao aumento do comércio eletrônico e à necessidade de otimização das cadeias de suprimentos.

Os FIIs de logística investem em imóveis que são essenciais para operações de armazenamento e distribuição, oferecendo aos investidores uma participação em um setor vital para a economia moderna. Além disso, esses fundos são conhecidos por sua capacidade de gerar renda passiva por meio de aluguéis, o que os torna atrativos para investidores de longo prazo que buscam segurança e rentabilidade.

Investir nos melhores FIIs de logística pode trazer várias vantagens. Primeiramente, a localização estratégica dos imóveis, geralmente próximos a grandes centros urbanos e corredores de transporte, assegura uma alta demanda por esses espaços.

Durante a pandemia, a importância desses ativos ficou ainda mais evidente, com muitos fundos de logística apresentando crescimento significativo em valor de mercado e baixa taxa de vacância. Além disso, a adoção de tecnologias como a inteligência artificial tem otimizado as operações logísticas, aumentando a eficiência e, consequentemente, a atratividade desses fundos.

Para 2024, as perspectivas são positivas, com a continuação do crescimento do e-commerce e a necessidade constante de modernização da infraestrutura logística no Brasil, garantindo que os FIIs de logística permaneçam como uma opção sólida para investidores que buscam estabilidade e bons retornos em suas carteiras de investimento.

I. Importância dos Fundos Imobiliários de Logística

Os fundos imobiliários de logística têm ganhado destaque no mercado financeiro devido à sua relevância crescente na economia moderna. Em um mundo onde a eficiência na distribuição de mercadorias é crucial, esses fundos se tornam uma peça-chave na cadeia de suprimentos. Imagine o trajeto de um produto comprado online: ele passa por diversos centros de distribuição até chegar à sua porta.

Esses centros, frequentemente, são propriedades dos fundos de logística, que oferecem infraestrutura de ponta para armazenamento e distribuição eficiente. Essa função vital garante que os produtos cheguem mais rápido e com menor custo aos consumidores, beneficiando tanto as empresas quanto os clientes finais.

Além da importância operacional, os FIIs de logística representam uma oportunidade robusta para os investidores. Diferente de outros setores imobiliários, os galpões logísticos apresentam baixa taxa de vacância e alta demanda, mesmo em períodos de instabilidade econômica.

Durante a pandemia de COVID-19, por exemplo, a necessidade por espaços logísticos aumentou significativamente devido ao boom do e-commerce. Isso proporcionou aos investidores uma fonte estável de renda através dos aluguéis pagos pelos inquilinos, que incluem grandes empresas de varejo, e-commerce e indústria. Outro ponto positivo é a diversificação geográfica e setorial que esses fundos oferecem, mitigando riscos e proporcionando uma segurança adicional aos investimentos.

Investir em fundos de logística é mais do que uma decisão financeira, é apostar no futuro da economia digital. A tendência é que, com o avanço tecnológico e a mudança nos hábitos de consumo, a demanda por centros de distribuição modernos e bem localizados continue a crescer. Portanto, os FIIs de logística não só se destacam pela sua performance atual, mas também pelo seu potencial de crescimento a longo prazo. Com uma gestão profissional e foco na aquisição de imóveis estratégicos, esses fundos têm tudo para continuar sendo um pilar importante na carteira de investidores que buscam estabilidade e crescimento sustentável.

II. O Melhor Momento para Investir em FIIs de Logística

Quando se trata de investir em fundos imobiliários de logística, o timing pode parecer uma questão complicada, especialmente em um cenário econômico instável. Muitos investidores se perguntam se devem esperar por melhores condições de mercado ou aproveitar as oportunidades atuais. A verdade é que, para investidores de longo prazo, sempre há um bom momento para investir, desde que se mantenha uma visão estratégica e disciplinada.

Mesmo em períodos de alta inflação ou incerteza política, os FIIs de logística podem oferecer oportunidades interessantes. Esses fundos tendem a ser resilientes, beneficiando-se da demanda constante por espaços de armazenamento e distribuição, especialmente com o crescimento contínuo do e-commerce.

Adotar uma abordagem de investimento regular, com aportes mensais, pode ser uma excelente estratégia. Ao investir de forma consistente, independentemente das flutuações do mercado, o investidor consegue aproveitar os momentos de baixa para adquirir cotas a preços mais atrativos, diluindo o custo médio de aquisição ao longo do tempo.

Essa prática, conhecida como “dollar-cost averaging”, permite construir uma carteira robusta e bem diversificada sem a preocupação de tentar prever o melhor momento exato para entrar no mercado. Além disso, os rendimentos dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos galpões logísticos proporcionam uma fonte estável de renda, que pode ser reinvestida para potencializar os ganhos ao longo dos anos.

Portanto, ao considerar o melhor momento para investir em FIIs de logística, é fundamental focar no longo prazo e na capacidade desses fundos de gerar renda passiva contínua. O mercado pode ter suas oscilações, mas a necessidade por infraestrutura logística é uma constante em uma economia cada vez mais digital e interconectada. Manter-se disciplinado e aproveitar as oportunidades independentemente das condições de curto prazo pode garantir um crescimento sólido e sustentável do patrimônio investido. Dessa forma, o investidor não só se beneficia das valorizações das cotas ao longo do tempo, mas também dos dividendos mensais, criando uma verdadeira bola de neve de rendimentos.

III. Principais Características dos FIIs de Logística

Os fundos imobiliários de logística (FIIs) são uma opção atraente para investidores que buscam diversificar suas carteiras com ativos que oferecem tanto potencial de crescimento quanto rendimentos consistentes. Uma das características mais marcantes desses fundos é a baixa vacância de seus imóveis. Durante a pandemia, a demanda por galpões logísticos cresceu significativamente, impulsionada pelo boom do comércio eletrônico. Esse aumento na demanda resultou em uma taxa de vacância historicamente baixa, o que significa que a maioria dos galpões está constantemente ocupada, gerando rendimentos estáveis para os investidores.

Outro ponto importante é a localização estratégica dos imóveis. Os melhores FIIs de logística investem em galpões situados próximos a grandes centros urbanos, conhecidos como galpões “last mile”. Esses imóveis são extremamente valiosos devido à sua proximidade com as cidades, o que facilita a entrega rápida e eficiente de mercadorias. A localização próxima aos centros de consumo não só aumenta a ocupação desses galpões, mas também eleva seu valor de mercado, proporcionando uma valorização adicional do patrimônio dos investidores ao longo do tempo.

Além disso, os FIIs de logística frequentemente possuem uma diversificação significativa de inquilinos, reduzindo o risco de inadimplência. Por exemplo, um fundo pode ter como inquilinos empresas de renome como Mercado Livre, Volkswagen e Leroy Merlin, cada uma representando uma pequena porcentagem do total de locatários. Essa diversificação garante que a saída de um inquilino não tenha um impacto devastador no fundo, mantendo a estabilidade dos rendimentos distribuídos aos cotistas.

Esses fundos também costumam ter contratos de locação de longo prazo, frequentemente indexados à inflação, o que protege os investidores contra a perda do poder de compra e garante uma renda crescente ao longo do tempo. Por fim, muitos FIIs de logística são geridos por profissionais experientes que sabem identificar e adquirir os melhores ativos, gerenciar eficientemente os imóveis e maximizar os retornos para os investidores. Essa combinação de fatores faz dos FIIs de logística uma opção sólida e atraente para quem busca segurança e rentabilidade no mercado imobiliário.

IV. Top 5 Melhores FIIs de Logística

1. HGLG11 – Fundo de Logística Gigantesco

O HGLG11 é um dos maiores e mais respeitados fundos imobiliários de logística no mercado brasileiro, destacando-se por sua robustez e diversificação. Com um valor de mercado que ultrapassa os 5 bilhões de reais e quase 500.000 cotistas, este fundo se posiciona como um dos líderes no segmento. Uma das principais características que fazem do HGLG11 um investimento atraente é a sua vacância controlada e o preço justo de suas cotas.

Embora a vacância atual esteja ligeiramente acima de 5%, a tendência é de queda, o que sugere uma gestão eficiente e uma demanda sólida por seus imóveis. Além disso, o preço das cotas está apenas um pouco acima do valor justo, refletindo a qualidade e o potencial de valorização do fundo.

A diversificação de inquilinos é outro ponto forte do HGLG11. O fundo conta com 35 locatários, entre eles gigantes como Mercado Livre, Volkswagen e Leroy Merlin, que representam respectivamente 10%, 13% e 4% da receita do fundo. Essa diversificação minimiza o risco de inadimplência e dependência excessiva de um único locatário, proporcionando maior estabilidade e segurança para os investidores. Essa abordagem diversificada significa que, mesmo que um inquilino importante deixe de ocupar um imóvel, o impacto no fundo será limitado, garantindo a continuidade dos rendimentos.

A distribuição geográfica dos ativos do HGLG11 é cuidadosamente planejada, com uma forte concentração em São Paulo, o principal motor econômico do país. Essa localização estratégica permite que o fundo capitalize sobre a demanda crescente por galpões logísticos próximos aos grandes centros urbanos, conhecidos como galpões “last mile”. Esses ativos são extremamente valiosos devido à sua proximidade com os consumidores finais, facilitando operações de entrega rápida e eficiente.

Além disso, o HGLG11 investe tanto em galpões próprios quanto em cotas de outros fundos imobiliários, diversificando ainda mais sua carteira e mitigando riscos. Essa combinação de fatores faz do HGLG11 uma opção robusta e atrativa para investidores que buscam segurança e rentabilidade no setor de logística.

2. BTLG11 – Fundo com Vacância Baixa e Diversificação

O BTLG11 se destaca como um dos fundos imobiliários de logística mais sólidos do mercado, especialmente devido à sua baixa vacância e à diversificação de seus ativos. Com mais de 300.000 cotistas e 22 imóveis em sua carteira, o BTLG11 oferece uma robusta infraestrutura de galpões logísticos distribuídos estrategicamente pelo país. A vacância atual do fundo é de apenas 2%, o que é extremamente baixo e indica uma alta demanda e uma eficiente gestão dos seus imóveis. Esse baixo índice de vacância é um sinal positivo para os investidores, pois significa que os galpões estão quase sempre ocupados, gerando rendimentos consistentes.

A diversificação dos locatários é outro ponto forte do BTLG11. O fundo não depende excessivamente de um único inquilino, o que reduz o risco de inadimplência. Seus maiores locatários são empresas de renome, como o Açaí, que ocupa 10% dos imóveis, seguido pela Amazon, Ambev e Braskem, cada uma com aproximadamente 7% de ocupação. Essa diversidade garante que a saída de um locatário não tenha um impacto significativo no fundo. Além disso, o maior imóvel do fundo representa apenas 12% da receita total, o que demonstra uma excelente dispersão de risco.

Outro aspecto importante do BTLG11 é a correção de seus aluguéis pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Isso significa que os rendimentos do fundo estão protegidos contra a inflação, garantindo que os investidores não percam poder de compra ao longo do tempo. A maioria dos contratos de locação do BTLG11 são típicos, o que oferece uma combinação de flexibilidade e segurança. Embora os contratos típicos permitam revisões periódicas e ajustes conforme o mercado, eles ainda oferecem estabilidade de longo prazo para o fundo e seus investidores.

Em resumo, o BTLG11 é um fundo de logística que combina baixa vacância, diversificação de locatários e proteção contra a inflação, tornando-o uma opção atrativa para investidores que buscam segurança e rendimento estável. Com uma gestão eficiente e uma carteira bem distribuída, o BTLG11 se posiciona como uma escolha robusta no competitivo mercado de fundos imobiliários de logística.

3. XPLG11 – Fundo com Excelente Distribuição de Ativos

O XPLG11 se destaca no mercado de fundos imobiliários de logística pela excelente distribuição de seus ativos e gestão eficiente. Com mais de 300.000 cotistas e um valor de mercado superior a 3 bilhões de reais, este fundo demonstra um robusto potencial de crescimento. Uma das principais vantagens do XPLG11 é sua baixa vacância, que permanece abaixo de 5%, indicando uma forte demanda e uma gestão eficaz dos imóveis. Além disso, o preço das cotas está abaixo do valor justo, tornando-se uma oportunidade atrativa para os investidores que buscam adquirir ativos a preços competitivos.

A distribuição dos vencimentos de contrato do XPLG11 também merece destaque. Mais de 50% dos contratos têm vencimento após 2029, o que garante uma estabilidade de longo prazo para o fundo. Esta distribuição alongada dos vencimentos oferece segurança adicional aos investidores, pois reduz o risco de vacância e garante uma receita consistente por um período prolongado. A diversificação dos locatários também é um ponto forte, com empresas como Leroy Merlin e Via Varejo ocupando uma parcela significativa dos imóveis, mas sem concentrações excessivas que possam comprometer a saúde financeira do fundo.

Outro fator importante é a correção dos aluguéis pelo IPCA, protegendo os rendimentos do fundo contra a inflação e garantindo que o poder de compra dos investidores não seja erodido ao longo do tempo. A diversificação regional dos ativos do XPLG11 é um diferencial significativo. Cerca de 46,6% dos imóveis estão localizados em São Paulo, com o restante distribuído por estados como Rio de Janeiro, Minas Gerais, Santa Catarina e Pernambuco. Essa distribuição geográfica ampla não só mitiga riscos regionais, mas também aproveita as oportunidades de crescimento em diferentes áreas do país.

Em resumo, o XPLG11 é um fundo de logística bem estruturado, com uma baixa vacância, contratos de longo prazo e aluguéis corrigidos pela inflação. A diversificação dos ativos e a distribuição geográfica proporcionam uma robustez adicional, tornando-o uma excelente opção para investidores que buscam segurança e rentabilidade no setor de logística. Com uma gestão eficiente e um portfólio diversificado, o XPLG11 se posiciona como uma escolha estratégica no mercado de fundos imobiliários.

4. BRCO11 – Fundo com Boa Distribuição de Ativos Próximos às Cidades

O BRCO11 se destaca no mercado de fundos imobiliários de logística pela sua excelente distribuição de ativos próximos às cidades, uma estratégia conhecida como “Last Mile”. Com uma distribuição diversificada por setor e inquilinos, o fundo oferece uma abordagem equilibrada para garantir um portfólio robusto e resiliente. Empresas renomadas como Mercado Livre, Volkswagen e Leroy Merlin ocupam uma parcela significativa dos imóveis, proporcionando estabilidade e solidez ao fundo. Essa diversificação de inquilinos reduz o risco de dependência de um único locatário e aumenta a segurança para os investidores.

Outro ponto positivo do BRCO11 é a correção de seus aluguéis pelo IPCA, garantindo uma proteção contra a inflação e preservando o valor dos rendimentos ao longo do tempo. Além disso, a concentração em ativos Last Mile é uma estratégia inteligente, pois esses imóveis estão estrategicamente localizados próximos às áreas urbanas, facilitando a entrega rápida e eficiente de mercadorias. Essa proximidade com os centros urbanos aumenta o valor dos imóveis e a demanda por espaços logísticos, o que contribui para a valorização do fundo no longo prazo.

Em resumo, o BRCO11 é um fundo imobiliário de logística que se destaca pela sua boa distribuição de ativos próximos às cidades. Com uma carteira diversificada, correção pelo IPCA e foco em ativos Last Mile, o fundo oferece uma oportunidade atraente para investidores que buscam exposição ao setor logístico com potencial de crescimento e rendimentos consistentes. Com uma estratégia bem definida e uma gestão eficiente, o BRCO11 se posiciona como uma escolha sólida para aqueles que buscam diversificação e segurança em seus investimentos imobiliários.

5. LVBI11 – Fundo com Crescimento Consistente de Cotistas

O LVBI11 se destaca no mercado de fundos imobiliários de logística pelo seu crescimento consistente no número de cotistas, refletindo a confiança e o interesse dos investidores neste fundo. Com uma gestão sólida e uma estratégia bem definida, o LVBI11 atrai cada vez mais investidores em busca de oportunidades no setor logístico. Uma das razões para esse crescimento é a eficiência na gestão da vacância, mantendo-a em níveis baixos e garantindo uma receita estável para o fundo. Além disso, a distribuição equilibrada das receitas entre diversos inquilinos contribui para a segurança e a diversificação do portfólio, atraindo investidores em busca de um investimento sólido e de baixo risco.

Outro ponto forte do LVBI11 é a diversificação de seus inquilinos, reduzindo a dependência de uma única empresa e mitigando os riscos associados. Com empresas de renome ocupando os imóveis, como Scania, Amazon e Ambev, o fundo garante uma base sólida de locatários e uma receita consistente ao longo do tempo. Além disso, a correção dos aluguéis pelo IPCA e a localização estratégica dos imóveis são fatores que contribuem para a atratividade do LVBI11. Com imóveis bem localizados e uma estratégia de reajuste alinhada com a inflação, o fundo oferece uma proteção adicional contra os efeitos da inflação e uma potencial valorização dos ativos no longo prazo.

Em resumo, o LVBI11 é um fundo imobiliário de logística que se destaca pelo seu crescimento consistente de cotistas e uma estratégia sólida de gestão. Com uma gestão eficiente da vacância, diversificação de inquilinos, correção pelo IPCA e localização estratégica dos imóveis, o fundo oferece uma oportunidade atrativa para investidores que buscam exposição ao setor logístico com potencial de crescimento e rendimentos consistentes.