Neste artigo, apresento uma análise aprofundada dos resultados do terceiro trimestre de 2024 da LOG Commercial Properties (LOGG3 3T24). A LOG é uma empresa focada na gestão e desenvolvimento de propriedades logísticas, com destaque para galpões modulares.
No terceiro trimestre, a companhia continuou sua trajetória de crescimento, destacando-se pelo aumento das margens operacionais, baixa vacância, expansão do portfólio e robustez financeira. Vamos detalhar esses pontos e entender o que eles representam para a saúde e o potencial de crescimento da LOGG3.
Esta análise tem caráter meramente informativo e não constitui recomendação de investimento. A decisão de investir em qualquer ativo financeiro deve ser tomada com base em uma análise cuidadosa e personalizada, considerando o perfil de risco e os objetivos de cada investidor.
Pontos Positivos:
- Gestão Eficiente: A análise destaca a qualidade da gestão da empresa, com um planejamento estratégico bem definido e uma boa execução.
- Crescimento Consistente: A empresa apresentou crescimento em receita, EBITDA e lucro líquido, demonstrando uma trajetória positiva.
- Margem Bruta Robusta: A margem bruta apresentou uma melhoria significativa, indicando uma otimização dos custos.
- Baixa Vacância e Inadimplência: Os indicadores de vacância e inadimplência são extremamente baixos, evidenciando a qualidade do portfólio e a solidez das relações com os clientes.
- Concentração de Clientes: Embora a concentração de clientes seja um ponto a ser monitorado, a empresa demonstra capacidade de ajustar rapidamente o portfólio em caso de necessidade.
- Contratos de Longo Prazo: A grande maioria dos contratos possui prazos superiores a um ano, garantindo uma receita recorrente e previsível.
- Aumento do Ticket Médio: Os novos contratos estão sendo negociados a preços significativamente superiores aos contratos anteriores, impulsionando a receita média por cliente.
- Expansão da Operação de Desenvolvimento: O crescimento da operação de desenvolvimento de galpões logísticos é um forte catalisador de crescimento para a empresa.
- Alavancagem Financeira Controla: A alavancagem da empresa está controlada, permitindo novas iniciativas de investimento.
Pontos Negativos
- Concentração de Clientes: Embora a empresa tenha demonstrado capacidade de lidar com a concentração de clientes, é importante continuar monitorando este indicador.
- Competitividade do Setor: A crescente demanda por galpões logísticos pode atrair novos competidores, intensificando a concorrência.
- Variações Macroeconômicas: A performance da empresa pode ser influenciada por fatores macroeconômicos, como a taxa de juros e o crescimento econômico.
Expansão e Consolidação do Portfólio de Galpões
A LOG mantém um portfólio focado em galpões modulares, uma estrutura cada vez mais demandada no setor logístico. Esse tipo de instalação oferece flexibilidade para adaptação, permitindo que diferentes empresas possam alugar espaços conforme suas necessidades específicas. No terceiro trimestre de 2024, a empresa apresentou um portfólio bastante robusto, com vacância extremamente baixa, de apenas 0,44%. Essa taxa é considerada “negligenciável” e ressalta a alta procura e a eficiência da LOG na gestão e locação de seus empreendimentos.
A inadimplência também permaneceu em níveis muito baixos, com uma taxa de apenas 0,9%, indicando um relacionamento de longo prazo e confiança com seus clientes. Isso demonstra o sucesso da empresa na retenção de inquilinos e sua capacidade de adaptar contratos e condições para fidelizar grandes clientes, mantendo a operação estável e previsível.
Estratégia de Venda e Concentração de Clientes
Apesar de possuir alguns clientes com maior participação em seu portfólio, a LOG tem um mecanismo eficaz para mitigar riscos de concentração. Caso algum cliente venha a representar um percentual significativo de suas receitas — como foi o caso com a Amazon anteriormente —, a empresa pode optar por vender empreendimentos onde esse cliente esteja locado, reduzindo rapidamente a concentração. Esse modelo proporciona flexibilidade para ajustar o portfólio sem comprometer a receita e garante que a LOG não dependa excessivamente de poucos clientes.
Adicionalmente, 80% dos contratos da empresa possuem prazo superior a um ano, refletindo uma relação estável e duradoura. Esse tipo de contrato de longo prazo ajuda a suavizar possíveis oscilações de receita, tornando a operação mais previsível e com menor vulnerabilidade a sazonalidades.
Crescimento no Ticket Médio dos Contratos
Outro ponto de destaque foi a evolução dos contratos de locação. No terceiro trimestre, a LOG conseguiu renegociar novos contratos a um valor 19% superior à média dos contratos anteriores. Esse aumento do ticket médio reflete a valorização dos empreendimentos da empresa e o reconhecimento do mercado sobre a qualidade e o valor agregado dos seus galpões. Essa melhoria deve impactar positivamente os próximos resultados, à medida que novos contratos forem fechados em patamares mais elevados.
Resultado Financeiro e Análise de Margens
A LOG Commercial Properties registrou um crescimento sólido em seu faturamento e margens no terceiro trimestre de 2024. O crescimento da receita líquida consolidada de locação foi de 6% em relação ao trimestre anterior, o que é significativo, considerando-se o cenário econômico atual. O EBITDA da operação de locação também cresceu, atingindo um aumento de 11,9% em comparação ao trimestre anterior, enquanto a margem EBITDA subiu de 71,9% para 75,9%. Essas margens elevadas demonstram o bom desempenho da empresa em controlar seus custos e extrair maior rentabilidade de suas operações.
Por outro lado, o lucro líquido consolidado cresceu 5,7%, o que reforça a contribuição positiva das vendas de galpões para os resultados finais. No entanto, no segmento de locação isolado, houve uma leve queda de 2,1% no lucro líquido, que pode ser explicada por oscilações de custo ou pequenos ajustes no mix de operações. Apesar disso, a companhia segue com um crescimento sólido e uma base comparativa forte, já que o trimestre anterior também havia mostrado resultados expressivos.
Expansão da Operação para o Desenvolvimento de Novos Empreendimentos
A LOG está expandindo seu modelo de negócios para se consolidar cada vez mais como uma desenvolvedora de novos empreendimentos logísticos, além de gestora de galpões. Esse movimento estratégico busca aumentar as fontes de receita e diversificar o portfólio da empresa, respondendo à crescente demanda por infraestrutura logística no Brasil. No terceiro trimestre, a LOG seguiu sua estratégia de “sanfona”, na qual a empresa alterna entre desenvolvimento e venda de empreendimentos, ajustando a operação conforme a dinâmica do mercado.
Esse modelo permite à LOG manter um equilíbrio saudável entre desenvolvimento e endividamento. Com uma dívida líquida de apenas 1,1 vezes o EBITDA ajustado, a empresa possui espaço para investir em novos projetos sem comprometer sua saúde financeira. Essa alavancagem controlada demonstra a solidez da gestão e o compromisso com o crescimento sustentável.
Considerações sobre o Preço da Ação e Potencial de Valorização
Atualmente, as ações da LOGG3 estão descontadas, com pouco movimento em comparação ao valor intrínseco que a operação apresenta. Essa estabilidade no preço da ação, apesar dos resultados positivos e do crescimento consistente, sugere uma oportunidade para investidores que buscam um ativo com potencial de valorização no longo prazo.
Para investidores focados em valor, a LOG representa uma oportunidade de investimento interessante. A empresa oferece uma operação previsível, com crescimento contínuo e forte execução por parte da gestão. Além disso, a LOG possui uma vantagem competitiva no mercado de galpões logísticos, segmento que vem crescendo com a expansão do e-commerce e a necessidade de infraestrutura logística de qualidade.
Conclusão LOGG3 3T24
O terceiro trimestre de 2024 trouxe mais uma entrega sólida da LOG Commercial Properties, evidenciando sua capacidade de crescer com consistência e eficiência. Com vacância e inadimplência próximas de zero, margens operacionais robustas e uma estratégia de desenvolvimento bem estruturada, a empresa se consolida como uma referência no setor logístico. A diversificação para o desenvolvimento de novos empreendimentos reforça sua posição de mercado e potencializa o crescimento, ampliando o leque de oportunidades para investidores que buscam exposição em ativos de infraestrutura e logística.
A LOG se destaca como uma empresa sólida e previsível, ideal para quem busca uma combinação de crescimento e segurança. A estrutura de contratos de longo prazo, a capacidade de renegociar contratos a valores mais elevados e a flexibilidade para ajustar o portfólio conforme a necessidade são diferenciais que tornam a LOG uma opção atraente no setor.
Particularmente, já possuo ações da LOGG3, porém em preços mais abaixo da cotação atual. Para o meu portfólio, só faz sentido um novo aporte se o valor chegar próximo da cotação que já comprei no passado.
