Uma das piores coisas que já fiz na minha história de investimento em renda variável, foi adquirir cotas de fundos imobiliários. Muitas maravilhas são prometidas pelos influenciadores, mas você já parou para analisar se faz sentido para sua estratégia?

As vezes me preocupo com o tanto de investidores que os fundos imobiliários vem ganhando, e se realmente eles leem as “letras miúdas” dessa modalidade. No passado eu também fui um desses, investia demais e estudava de menos, e isso acabou me tirando uma boa rentabilidade.

Primeiramente, detalharei o investimento de FII, entendendo os pontos positivos e negativos, bem como refletir se faz sentido para o seu perfil de investidor. E em segundo, mostrarei meu exemplo real e a troca de ativos que fiz para dar um super upgrade na minha carteira.

Pontos Positivos

Dividendos mensais (o carro chefe)

Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do seu resultado semestral, conforme a Lei Federal 8668/1993. Em resumo, os FIIs devem distribuir tudo o que sobre após pagamentos de despesas.

Apesar da lei citar o pagamento semestral, esses dividendos são pagos mensalmente pela grande maioria dos fundos. Pode ocorrer, caso o mesmo esteja passando por dificuldades ou por assembleia, que a distribuição ocorra semestralmente.

Por isso, diferente das ações, os FIIs garantem crescimento constante e previsível de renda passiva. Para quem gosta, é possível acompanhar mês a mês o crescimento da carteira de dividendos, imagine só: comprar hoje e saber que no próximo mês já aumentará sua renda passiva?

Isenção de Imposto de Renda

Para melhorar a renda passiva, os dividendos dos FIIs não recebem tributação sob o imposto de renda. Apesar dessa isenção, a declaração para a Receita Federal ocorre normalmente.

Pontos Negativos

Alta tributação em caso de venda com lucro

Nesse caso, ocorre uma tributação de 20% em cima do lucro da venda. Por exemplo: Comprei 01 cota em R$ 90 e a vendi por R$ 100, logo, tributando 20% no lucro de R$ 10, temos uma taxa de R$ 2,00.

Uma forma de reduzir essa tributação, é compensando vendas com prejuízos. Usando o mesmo caso acima, se eu vendi uma outra cota de FII com R$ 10 de prejuízo, posso “abater” dos R$ 10 de lucro e ficar no evitar a tributação.

Vale lembrar que, diferente das ações, os FIIs não diferenciam day trade ou swing trade. Toda operação é tratada e tributada da mesma forma.

Baixa possibilidade de ganhos com valorização da cota

De fato, os fundos imobiliários trazem uma paz dependendo do perfil do investidor. Logo, se você não quer se aventurar e tentar ganhos com valorização mais agressiva do ativo, os FIIS não é pra você. No geral, estão sempre andando de lado, mas se você não se importa com isso, tudo bem.

Estudo de Caso do Autor

Primeiramente, é importante destacar que tudo é relativo, minhas experiências não são, de forma nenhuma, o melhor a se fazer, foi simplesmente o que deu certo para o meu perfil.

Feita essa introdução, nos primeiros anos de Bolsa fui muito influenciado a comprar cotas de FIIs pelos motivos que mencionei acima. Até então, nenhum problema, eu recebia meus dividendos mensais e tudo certo.

Conforme os anos foram passando, meu perfil de investidor foi se tornando mais arrojado e foi então que decidi vender alguns FIIs, pois peguei uma valorização e gostaria de alocar em ativos mais descontados. Foi então que tive minha primeira decepção, e claro, por culpa da minha ignorância. Simplesmente os influenciadores dificilmente citam os pontos negativos de um FII, e a maioria das pessoas não estudam por conta própria, como eu no passado.

Imagine só, você vender ativos com lucro e depois descobrir que tem que pagar 20% do lucro? Na época, achei isso um absurdo, mas entendo que hoje isso não teria problema pra uma pessoa que não pretende se desfazer das cotas.

A grande tacada

Após pagar a primeira DARF de lucros, e, entendo que meu perfil estava mudando, decidi vender todos os fundos imobiliários que eu tinha, pois não mais fazia sentido para a estratégia que eu estava começando a seguir.

Muitos me chamaram de louco na época, mas permaneci na estratégia que fazia mais sentido para mim. Foi então que realoquei todo o capital da venda dos FIIs e comprei tudo de BBAS3 (Banco do Brasil). Esse ativo se tornou a maior posição da minha carteira, pois teve uma alta valorização (PM R$ 32) e um yield on cost (dividend yield baseado no preço médio) de quase 14%.

Por fim, essa estratégia evitou que eu ficasse com um ativo que anda de lado o tempo todo, me proporcionou um alto ganho na valorização, e um alto ganho em dividendos. E o mais importante, não serei tributado caso venha a fazer uma realocação no futuro.

Não quero dizer que sempre que alguém fizer isso, vai dar certo. Poderia sim ter dado muito errado, mas o mais importante de tudo isso é você ter consciência do que está fazendo.

A minha estratégia mudou, logo, mudaram-se os ativos, e isso estava muito para mim. Mas sabe por que estava claro? Porque eu decidi estudar por conta própria, não precisa ser um especialista em economia, é tentar fazer o melhor com os conhecimentos que você tem.

Conclusão

Por fim, todo tipo de ativo faz sentido para um perfil de investidor e sua respectiva estratégia. O meu objetivo aqui é te fazer refletir mais sobre as especificidades do seu investimento. Se questione mais, entenda qual o objetivo de ter tal ativo em carteira e se isso está em conformidade com os seus objetivos.

Também, busque mais opiniões de outros especialistas, tive o azar de ser ignorante no assunto e seguir cegamente quem não tem o mesmo objetivo que eu, e uma hora isso iria divergir.

Concluindo, não considero, de forma alguma, que os fundos imobiliários sejam ativos ruins, muito pelo contrário, são ótimos dependendo do perfil do investidor que está comprando. Algo que muito me preocupa são as maravilhas que os grandes influenciadores prometem sobre os FIIs, e pouco se fala nas contrapartidas. Deve-se forçar que a pessoa que esteja consumindo o conteúdo a refletir e entender se realmente faz sentido para ela tal ativo.

Bons investimentos para todos nós!